上半年我(wǒ)(wǒ)國近40%的新增貸款投向居民房貸領域，比2014年和2015年分(fēn)别增加近15個和10個百分(fēn)點。7月，居民中(zhōng)長期貸款新增4773億，占新增貸款的102%，而同期企業貸款出現2007年以來首次單月負增長。業内直呼銀行信貸開(kāi)始全面轉向房貸，居民“加杠杆”趨勢明顯，甚至有過度“加杠杆”的迹象。但居民杠杆率是否過高，業内頗有争論。
橫向比較，我(wǒ)(wǒ)國居民杠杆率并不高。去(qù)年末，我(wǒ)(wǒ)國房貸餘額/存量商(shāng)品住房價值爲39.5%，居民部門債務率（存量債務/GDP）也在這一(yī)比例左右，存量房貸占GDP的24%。而在上世紀90年代樓市頂峰時，日本房貸餘額占GDP的30%，2014年爲41%；“次貸”危機前的2007年，美國這一(yī)比例爲73%，2015年爲53%。
另外(wài)，相比美國28至29年的房貸存續期來說，我(wǒ)(wǒ)國居民房貸平均存續期僅8年。而且，在三四線和部分(fēn)二線城市，居民貸款買房比例在40%左右，超過一(yī)半全款買房。2014年至2015年，全國房價整體(tǐ)回調、房貸利率下(xià)行，購房成本呈下(xià)降趨勢。綜上，我(wǒ)(wǒ)國房貸杠杆率未超合理範圍。
居民靜态杠杆率高不可怕，就怕杠杆快速攀升、分(fēn)布不均（如低收入加杠杆），美國“次貸”危機前居民的“加杠杆”就是如此。我(wǒ)(wǒ)國70%的房貸投放(fàng)于2009年以來的房價快速上漲期，近一(yī)半投放(fàng)于2013年以後。2013年前的房貸，風險大(dà)概率已被房價上漲覆蓋，但大(dà)城市房價已單邊上漲20年。2015年以來房價上漲，不可忽視杠杆的推動，新增房貸尤須防範資(zī)産泡沫風險，還有杠杆結構的失衡。去(qù)年以來，深圳平均房貸爲6.5成，很多人借助離(lí)婚、首付貸獲得更高杠杆。
認爲我(wǒ)(wǒ)國居民杠杆率還有提升空間的一(yī)個理由，是城鎮化潛力，特别是2.6億轉移人口和1.5億留守人群的“本地化”。隻是，因社保覆蓋水平不高、均等化不夠，居民未來支出和不确定支出高于發達國家，加杠杆意願較低。再說，房價上漲、人口紅利消退拉高了城市生(shēng)活成本。而居民可支配收入增幅已從2012年的10%以上降至5%至8%。因此，我(wǒ)(wǒ)國城鎮化率很難達到美日70%以上的水平，杠杆率空間須謹慎判斷。
在美國、日本、荷蘭、加拿大(dà)和澳大(dà)利亞等國，即便适齡購房人群高峰已過、城鎮化進入中(zhōng)低速增長甚至停滞，也同樣經曆了信貸由制造業向居民房貸轉移的過程，即老百姓“加杠杆”。戰後相當長一(yī)段時間，美國銀行貸款仍以商(shāng)業和工(gōng)業貸款爲主。上世紀70年代金融自由化，制造業向亞洲轉移，美國企業紛紛轉向資(zī)本市場融資(zī)，銀行信貸便轉向個人消費(fèi)金融領域。
興業證券研究顯示，1990年至2002年，荷蘭适齡購房人群由613.7萬減少到590萬，占比從41%降至36%，但房價同期上漲181%，房屋銷量增長112%。荷蘭樓市向好的原因，就是銀行給居民“加杠杆”，按揭貸款餘額由1990年的563億歐元增至2002年的2816億歐元，翻了5倍，占貸款餘額的比重由21.5%升至34.9%，提升了13.4個百分(fēn)點。
目前，我(wǒ)(wǒ)國也處于制造業去(qù)産能、去(qù)杠杆的大(dà)環境下(xià)。國有企業占用了三分(fēn)之二的資(zī)金，債務率在200%左右，而利潤卻連續17個月下(xià)滑（今年上半年利潤下(xià)滑8.5%），創造了利潤連續負增長的紀錄，不良貸款率連續11個季度攀升。因此，銀行對制造業信貸投放(fàng)的積極性下(xià)降。2014年以來，爲降低宏觀債務風險，國家鼓勵多渠道、多層次資(zī)本市場融資(zī)。随着資(zī)産證券化大(dà)發展，在“三期疊加”轉型時期，貨币将總體(tǐ)保持寬松态勢；房地産“穩投資(zī)”、“穩增長”、“穩财政”的作用會異常突出。在推進新型城鎮化，構建内需社會上，樓市政策總體(tǐ)上也會比較友好。因此，銀行支持居民“加杠杆”、居民主動“加杠杆”趨勢明朗。
但是，不管在美國，還是在日本或北(běi)歐，居民“加杠杆”，無一(yī)例外(wài)均導緻樓市泡沫并引爆金融風險。這些國家居民“加杠杆”有兩個共性，即杠杆率快速攀升和杠杆失衡。去(qù)年以來，我(wǒ)(wǒ)國居民“加杠杆”恰恰也存在這兩個特征。所以，管理層提出“抑制資(zī)産泡沫風險”，于是，監管機構打擊首付貸等過度“加杠杆”行爲，熱點城市收緊了杠杆。
近年來，房價上漲集中(zhōng)在熱點城市，特别是東部三大(dà)都市圈内熱點城市，這是城市化“下(xià)半場”（都市圈化）的新趨勢，也是居民規避風險的自然選擇。筆者認爲，基于“穩增長”和金融風險考慮，快速去(qù)杠杆、刺泡沫不可行，保持和轉移杠杆是現實選擇。借助“八縱八橫”鐵路網規劃、軌道交通大(dà)發展、“以人爲本”市民化等諸多利好，加快軌交、教育醫療等建設，将居民“加杠杆”疏散到特大(dà)城市外(wài)圍副中(zhōng)心和中(zhōng)小(xiǎo)城市，當前是再好不過的時機了。這樣，不僅能控制住熱點城市過度“加杠杆”、杠杆率快速攀升所面臨的資(zī)産價格和金融風險，還能做實杠杆背後的有效需求，并通過杠杆區域騰挪促使高杠杆風險“軟着陸”。
